Організація залучення коштів населення і фінансування за їх рахунок житлового будівництва

1. Процес організації будівництва житла за рахунок коштів населення, який включає залучення коштів фізичних осіб - інвесторів, підготовку будівництва, будівництво множини об'єктів житлової програми, фінансування за рахунок залучених коштів житлової програми, передачу квартир у власність інвесторів і здійснення із використанням комп'ютеризованої системи управління житловою програмою накопичень, збереження і перетворення даних стосовно операцій технологічного процесу, який відрізняється тим, що фінансова установа – Управитель фондів фінансування будівництва (ФФБ), створює множину ФФБ для множини Забудовників, залучення коштів фізичних осіб – інвесторів, здійснюють шляхом залучення цих осіб до участі у зазначених ФФБ як Довірителів, на етапі підготовки будівництва Забудовник за участю Управителя ФФБ здійснює вибір та перевірку економічної та технічної доцільності будівництва на даному будівельному майданчику, при цьому із використанням комп'ютеризованої системи управління кінцеву ціну інвестування Cend встановлюють на рівні 0,96-1,08 від середньої ціни аналогічного житла на вторинному ринку Csec/ht,hst/, що визначена за результатами маркетингових досліджень цін вторинного ринку на житло з аналогічними властивостями, а річний ціновий дисконт d - у розмірі 5 ¸ 12% річних, перетворюють масив даних еталонного графіка відносної дисконтної ціни інвестування еталонного об'єкта (Сі/Cend = f(T)) із врахуванням часу інвестування Тr об'єкта будівництва, річного цінового дисконту d і кінцевої ціни інвестування Cend у масив даних планового графіка дисконтної ціни інвестування та шляхом програмного опрацювання даних планового графіка дисконтної ціни та еталонного графіка відносного проінвестованого метражу (Sіnv = f(T)) формують графік прогнозного залучення коштів, а на етапі будівництва здійснюють моніторинг процесу інвестування та управління ціною інвестування із застосуванням комп'ютеризованої 2 (19) 1 3 3577 4 дисконту d/ht,hst/ для об'єктів будівництва усіх видів 6. Процес за пп. 3-5, який відрізняється тим, що (ht) і підвидів (hst); вибір із зазначеного масиву будинки житлової програми класифікують на три даних за індексами виду (ht) і підвиду (hst) об'єкта види (n = 3): перший вид (ht = 1) - цегляні з дешебудівництва річного цінового дисконту d/ht,hst/ і кової силікатної цегли чи каркасно-монолітні із заефіцієнта кінцевої ціни K/ht,hst/ та визначення для повненням із силікатної цегли; другий вид (ht = 2) цього об'єкта кінцевої ціни інвестування Cend за цегляні із силікатної цегли чи каркасно-монолітні із формулою: заповненням із силікатної цегли, а також наявність Cend = К/ht,hs t/ * Csec/ht,hst/ . додаткових факторів, які підвищують попит: 4. Процес за п. 3, який відрізняється тим, що заіндивідуальність будинку, панорамний вид, місце дають такі оптимальні дані щодо зазначених корозташування тощо; третій вид (ht = 3) - підвищена ефіцієнтів кінцевої ціни К/ht,hst/ : комфортність, великі площі квартир, матеріал для (ht = 1) та (hst =1, 2): К/1,1/ = 0,96, К /1,2/ = 1,0; переважно, керамічна цегла, в центральних райдля (ht = 2) та (hst = 1...3): К/2,1/ = 1,02, К/2,2/ = 1,06, онах міста. К/2,3/ = 1,06; 7. Процес за пп. 3-5, який відрізняється тим, що для (ht = 3) та (hst = 2, 3): К /3,2/ = 1,07, К/3,3/ = 1,08. будинки житлової програми класифікують на три 5. Процес за п. 4, який відрізняється тим, що запідвиди (m = 3): перший підвид (hst = 1) дають такі оптимальні дані щодо річного цінового розміщені у житлових масивах з доброю трансдисконту d/ht,hs t/, % річних: портною розв'язкою; другий підвид (hst = 2) - надля (ht = 1) та (hst = 1, 2): d /1,1/ = 12, d /1,2/ = 10; ближені до центральних районів міста; третій для (ht = 2) та (hst = 1...3): d/2,1/ = 9, d/2,2/ = 8, К/2,3/ = підвид (hst = 3) - розміщені у центральних районах 7; міста. для (ht = 3) та (hst = 2, 3): d /3,2/ = 6, d /3,3/ = 5. Корисна модель відноситься до галузі обробки цифрових даних із застосуванням комп'ютеризованих систем управління, а також будівельної та фінансово-кредитної справ і може бути використана при проектуванні, здійсненні і використанні комп'ютеризованої системи управління технологічним процесом організації залучення коштів населення і фінансування за їх рахунок житлового будівництва. Відомий процес організації залучення коштів і фінансування за їх рахунок певного виробництва чи будівництва, який включає перший етап виробництва товару чи будівництва нерухомості, оцінку і страхування товару чи нерухомості, випуск цінних паперів під заставу товар у чи нерухомості, кредитно-фінансові операції із використанням цінних паперів, що передбачають надання виробнику товару кредиту і погашення боргових зобов'язань виробника за рахунок відчуження товару чи нерухомості, фінансування другого етапу виробництва товару чи будівництва нерухомості, а також накопичення, збереження і перетворення даних стосовно здійснених операцій процесу із використанням комп'ютеризованої системи управління [Патент на винахід RU, 2 145 438, МПК7: G 06 F 17/60//G06F 157:00, 2000]. Даний процес та комп'ютеризована система управління, що забезпечує здійснення процесу, практично не можуть бути застосовані для організованого залучення коштів населення і фінансування за їх рахунок житлового будівництва. Відомий процес організованого залучення коштів населення і фінансування за їх рахунок житлового будівництва, який включає залучення коштів інвесторів - фізичних осіб, підготовку будівництва, будівництво житлового будинку або житлового комплексу із декількох будинків, фінансування будівництва за рахунок коштів інвесторів, передачу квартир у власність інвесторам, а також здійснення із використанням комп'ютеризованої системи управління накопичення, збереження і перетворення даних стосовно операцій процесу. Причому, залучення коштів здійснюють шляхом випуску розміщення та обігу цінних паперів у вигляді безвідсоткових цільових облігацій, що дають їх власникам право на одержання квартир [Патент на корисну модель UA, 2859, МПК7: G 06 F 17/60, 16.08.2004]. Даний процес малоефективний для організованого залучення коштів населення і фінансування за їх рахунок житлового будівництва з огляду на відсутність раціонального цінового механізму, забезпеченого програмно-апаратними засобами. Задачею корисної моделі є удосконалення процесу організованого залучення коштів населення і фінансування за їх рахунок житлового будівництва шляхом застосування раціонального цінового механізму, забезпеченого програмноапаратними засобами. Технічний результат полягає у створенні та застосуванні програмноапаратних засобів, які забезпечують використання ефективного цінового механізму при організованому залученні коштів населення і фінансуванні за їх рахунок житлового будівництва. Автоматизація визначення ціни інвестування та моніторингу процесу інвестування зменшує тр удовитрати, виключає помилки "людського фактору" та забезпечує високу оперативність прийняття рішень. Оптимальний алгоритм ціноутворення, який реалізується програмно-апаратним засобом, дає можливість брати участь у фінансуванні будівництва житла тим, у кого існують кошти лише для виплати вартості квартири по найнижчій ціні, і таким чином розширює коло потенційних учасників програми. Задача корисної моделі вирішена тим, що у 5 3577 6 процесі організованого будівництва житла за раТакож здійснюють: хунок коштів населення, який включає залучення - класифікацію об'єктів будівництва житкоштів фізичних осіб-інвесторів, підготовку лової програми на n видів, переважно, за конструбудівництва, будівництво множини об'єктів житлокцією, матеріалом, насамперед, зовнішніх стін, вої програми, фінансування за рахунок залучених індивідуальністю будинку, комфортністю, площею коштів житлової програми, передачу квартир у квартир тощо; власність інвесторів і здійснення із використанням - класифікацію об'єктів будівництва на m комп'ютеризованої системи управління житловою підвидів, переважно, за транспортною доступністю програмою накопичення, збереження і перетвота наближеністю до центру міста, рення даних стосовно операцій технологічного при цьому комп'ютеризована систему процесу, відповідно до корисної моделі фінансова управління запрограмована для того, щоб забезустанова - Управитель ФББ створює множину печувати: фондів фінансування будівництва (ФФБ) для мноідентифікацію даних щодо об'єктів жини Забудовників, залучення коштів фізичних будівництва певного виду індексом виду (ht = осіб-інвесторів здійснюють шляхом залучення цих 1...n), ідентифікацію даних щодо об'єктів осіб до участі у зазначених ФФБ як Довірителів, на будівництва певного підвиду індексом підвиду (hst етапі підготовки будівництва Забудовник за участю = 1...m) та ідентифікацію даних щодо об'єктів Управителя ФФБ здійснює вибір та перевірку екоінвестування кількістю кімнат (fnr) та індексами номічної та технічної доцільності будівельного видів (ht) і підвидів (hst) об'єктів будівництва, в майданчика, при цьому із використанням яких розміщені ці об'єкти інвестування; комп'ютеризованої системи управління кінцеву - введення середньої ціни аналогічного житла ціну інвестування Cend встановлюють на рівні на вторинному ринку Csec/ht,hs t/; - введення, ідентифікацію та збереження 0,96 ¸ 1,08 від середньої ціни аналогічного житла інформаційного масиву даних щодо коефіцієнтів на вторинному ринку Csec/ht,hst/ , що визначена за кінцевої ціни K/ht,hst/ та річного цінового дисконту результатами маркетингових досліджень цін втоd/ht,hst/ для об'єктів будівництва усіх видів (ht) і ринного ринку на житло з аналогічними властивопідвидів (hst); стями, а річний ціновий дисконт d - у розмірі - вибір із зазначеного масиву даних за 5 ¸ 12% річних, перетворюють масив даних етаіндексами виду (ht) і підвиду (hst) об'єкта лонного графіка відносної дисконтної ціни будівництва річного цінового дисконту d/ht,hst/ і коінвестування еталонного об'єкта (Сі/Cend = f(T)) із ефіцієнта кінцевої ціни K/ht,hst/ та визначення для врахуванням часу інвестування Тr об'єкта цього об'єкта кінцевої ціни інвестування Cend за будівництва, річного цінового дисконту d і кінцевої формулою ціни інвестування Cend у масив даних планового Cend = К/ht,hs t/ * Csec/ht,hst/ . графіка дисконтної ціни інвестування, та шляхом Завдяки цьому забезпечується автоматизовапрограмного опрацювання даних планового не визначення оптимальної цінової політики для графіка дисконтної ціни та еталонного графіка кожного об'єкта житлової програми. проінвестованого метражу (Sіnv = f(T)) формують Задаються такими оптимальними даними щографік прогнозного залучення коштів, а на етапі до зазначених коефіцієнтів кінцевої ціни K/ht,hst/: будівництва здійснюється моніторинг процесу для (ht = 1) та (hst =1, 2): К/1,1/ = 0,96, К/1,2/ = інвестування та управління ціною інвестування із 1,0; застосуванням комп'ютеризованої системи для (ht = 2) та (hst = 1...3): К/2,1/ = 1,02, К/2,2/ = управління, яка запрограмована так, що чим вищі 1,06, К/2,3/ = 1,06; темпи залучення коштів, тим ви ща швидкість росту для (ht = 3) та (hst = 2, 3): К/3,2/ = 1,07, К/3,3/ = поточної дисконтної ціни інвестування. 1,08. В окремих випадках здійснення корисної моЗадають такими оптимальними даними щодо делі модуль управління ціною комп'ютеризованої річного цінового дисконту d/ht,hst/ , % річних: системи управління запрограмований для: для (ht = 1) та (hst =1, 2): d /1,1/ = 12, d /1,2/ = 10; - встановлення на і-тий часовий період поточдля (ht = 2) та (hst = 1...3): d/2,1/ = 9, d/2,2/ = 8, ної дисконтної ціни Сі в межах існуючого плановоК/2,3/ = 7; го графіка дисконтної ціни при відповідності факдля (ht = 3) та (hst = 2, 3): d /3,2/ = 6, d/3,3/ = 5. тичних даних щодо проінвестованого метражу Об'єкти будівництва житлової програми клаfSinv/і-1/ у попередньому часовому періоді (і-1) сифікують на три види (n = 3): відповідним запланованим показникам (Sinv/i-1/), - перший вид (ht = 1) - цегляні з дешевої тобто, коли fSinv/i-1/ = Si nv/i-1/; силікатної цегли чи каркасно-монолітні із запов- встановлення на і-тий часовий період дисненням із силікатної цегли; контної ціни Сi на наступному плановому рівні С і+1 - другий вид (ht = 2) - цегляні із силікатної цегу випадку, якщо фактичні дані щодо ли чи каркасно-монолітні із заповненням із проінвестованого метражу fSinv/i-1/ у попередньому силікатної цегли, а також наявність додаткових часовому періоді (і-1) перевищують відповідні зафакторів, які підвищують попит: індивідуальність плановані показники (Sinv/i-1/), тобто, коли fSinv/i-1/ > будинку, панорамний вид, місце розташування Sinv/i-1/; тощо; а в іншому випадку збереження у і-тому часо- третій вид (ht = 3) - підвищена комфортність, вому періоді дисконтної ціни С i попереднього великі площі квартир, матеріал, переважно, кеперіоду (і-1) до моменту досягнення планового рамічна цегла, в центральних районах міста. показника щодо проінвестованого метражу, тобто Об'єкти будівництва житлової програми кладо моменту, коли fSinv/i-1/ = Sinv/i-1/. 7 3577 8 сифікують на три підвиди (m = 3): вувати для розрахунків із Довірителями. - перший підвид (hst = 1) - розміщені у житлоТехнологічний процес організованого залученвих масивах з доброю транспортною розв'язкою; ня коштів населення і фінансування за їх рахунок - другий підвид (hst = 2) - наближені до ценжитлового будівництва здійснюють таким чином. тральних районів міста; Для залучення коштів населення з метою - третій підвид (hst = 3) - розміщені у ценфінансування за їх рахунок житлового будівництва тральних районах міста. фінансова установа, наприклад, банк (далі - УпраКорисна модель пояснюється кресленнями, на витель або Банк-управитель) створює фонд яких на Фіг. 1 представлена функціональна схема фінансування будівництва (далі - ФФБ) з метою комп'ютеризованої системи управління техноотримання Довірителями ФФБ у власність житла. логічним процесом організованого залучення ФФБ створюється таким чином. коштів населення і фінансування за їх рахунок Управитель затверджує та оприлюднює Пражитлового будівництва; на Фіг. 2 - еталонні вила ФФБ, що визначають процедуру створення графіки: відносної дисконтної ціни інвестування ФФБ, порядок організації взаємовідносин Забуеталонного об'єкта (Сi/Cend = f(T)); відносного довника, Управителя та Довірителів, порядок проінвестованого метражу (Sinv = f(T)); встановлення управління майном, умови, особлибудівельного рівня завершеності будинку (Sinv = вості та обмеження здійснення управління майf(T)). ном, напрями та порядок використання залучених Комп'ютеризована система управління технокоштів, порядок участі у фонді та відмови від логічним процесом організованого залучення участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів коштів населення і фінансування за їх рахунок інвестування, порядок та умови закріплення житлового будівництва включає в себе ряд прооб'єкта інвестування за Довірителем, умови креграмно-апаратних підсистем, які зв'язані між содитування Довірителя, розмір винагороди Управибою комунікаційними засобами, наприклад, такими теля та інші умови функціонування ФФБ. Правила як мережа Інтернет, локальна чи корпоративна ФФБ є публічною пропозицією для вступ у до фонмережа, сотова телефонна мережа тощо. Система ду особи, яка бажає стати Довірителем цього управління за Фіг. 1 містить підсистему Управитефонду, на підставі визнання цих Правил. ля 1, щонайменше одну підсистему Забудовника Управитель укладає із Забудовником угоду, за 2, щонайменше одну підсистему технічного конякою замовляє Забудовнику збудувати об'єкт тролера 3. Система управління може містити мнобудівництва, ввести його в експлуатацію та пережину підсистем Довірителів 4 та підсистем задати об'єкти інвестування Довірителям ФФБ у реєстрованих потенційних інвесторів 5. встановлені в угоді строки та на умовах, визначеПідсистеми Управителя 1, Забудовника 2 та них Правилами фонду. технічного контролера 3 можуть бути виконані у За угодою Забудовник передає Управителю вигляді комп'ютеризованих систем, що містять перелік об'єктів інвестування (квартир) в об'єкті комп'ютери, термінали, пристрої введеннябудівництва, який є попереднім обсягом замоввиведення, приймально-передавальні пристрої лення на будівництво, та майнові права на ці для передачі інформації по каналам зв'язку, а таоб'єкти інвестування для подальшої передачі кож лінії зв'язку. Довірителям ФФБ на умовах Правил цього фонду. Підсистема Довірителя 4 або підсистема заДані зазначеного переліку вводяться до реєстрованого потенційного інвестора 5 може бути комп'ютеризованої системи управління. Причому виконана у вигляді, наприклад, персонального попередньо здійснюють класифікацію об'єктів комп'ютера, під'єднаного до мережі Інтернет, будівництва (окремих будинків чи комплексів) житта/або мобільного телефону. лової програми на n видів, переважно, за констКомп'ютеризована система управління містить рукцією, матеріалом, насамперед, зовнішніх стін, також програмно-апаратний ціновий модуль 6, індивідуальністю будинку, комфортністю, площею який може бути реалізований на апаратних засоквартир тощо, а також класифікацію об'єктів бах підсистеми Управителя та/або підсистеми Забудівництва на m підвидів, переважно, за трансбудовника. Ціновий модуль 6 запрограмований портною доступністю та наближеністю до центру так, що чим вищі темпи залучення коштів, тим виміста. ща швидкість росту поточної дисконтної ціни, і чим Переважно об'єкти будівництва (будинки) житвищий будівельний рівень завершеності будинку, лової програми класифікують на три види (n = 3): тим вища поточна ціна. - перший вид (ht = 1) - цегляні з дешевої Підсистема Управителя 1 та підсистема Забусилікатної цегли чи каркасно-монолітні із заповдовника 2 запрограмовані для того, щоб ненням із силікатної цегли; підсистема Забудовника 2 періодично одержувала - другий вид (ht = 2) - цегляні із силікатної цегвід цінового модуля 6 згенеровані ним дані щодо ли чи каркасно-монолітні із заповненням із поточної ціни інвестування, надавала Забудовнику силікатної цегли, а також наявність додаткових можливість коригувати і затверджувати ці дані і факторів, які підвищують попит: індивідуальність передавала затверджені Забудовником дані до будинку, панорамний вид, місце розташування підсистеми Управителя 1. тощо; Підсистема Управителя запрограмована для - третій вид (ht = 3) - підвищена комфортність, того, щоб одержані від підсистеми Забудовника великі площі квартир, матеріал, переважно, кедані щодо поточної ціни інвестування представлярамічна цегла, в центральних районах міста. ти на веб-сайті Управителя у переліку типів Об'єкти будівництва (будинки) житлової прооб'єктів, доступних для інвестування, та застосограми також класифікують на три підвиди (m = 3): 9 3577 10 - перший підвид (hst = 1) - розміщені у житлооцінювання економічної доцільності майданчика, вих масивах з доброю транспортною розв'язкою; при цьому система враховує такі показники: обсяги - другий підвид (hst = 2) - наближені до ценінвестуємої площі; планову суму залучень; ціну тральних районів міста; підрядчика по будівництву; ви трати Забудовника; - третій підвид (hst = 3) - розміщені у ценвитрати на рекламу; страхування підрядчика; виттральних районах міста. рати на оформлення у власність. Комп'ютеризована систему управління запроВизначення планової суми залучень грамована для того, щоб забезпечувати здійснюють із використанням комп'ютеризованої ідентифікацію даних щодо об'єктів будівництва системи управління на основі таких показників: (будинків) певного виду індексом виду (ht = 1...n), обсягів інвестуємої площі; середньої чи стартової ідентифікацію даних щодо об'єктів будівництва ціни інвестування одного кв. м загальної площі (будинків) певного підвиду індексом підвиду (hst = квартир; ціни інвестування одного кв. м загальної 1...m) та ідентифікацію даних щодо об'єктів площі нежитлових приміщень; ціни інвестування інвестування (квартир) кількістю кімнат (far). Це одного стояночного місця паркінга чи одного гараозначає, що всі дані щодо об'єктів будівництва жа в гаражному комплексі. Для прогнозу середньої (окремих будинків чи комплексів) та об'єктів (стартової) ціни інвестування одного кв. м загальінвестування (квартир) у електронних базах даних ної площі квартир основними вихідними параметорганізовані таким чином, що програмними засорами є: дані вторинного ринку житла щодо ціни бами автоматизованої системи можливо одного кв. м площі аналогічного об'єкта в районі співвіднести будь-які дані, що стосуються певного забудови; терміни будівництва; коефіцієнти сезоноб'єкта будівництва, із індексами виду (ht) і підвиду ної активності інвесторів. Дані щодо вартості (hst), які присвоєні цьому об'єкту будівництва при будівництва одного кв. м загальної площі квартир, класифікації та введені до автоматизованої систенежилих приміщень та паркінга чи гаражів визнами, а будь-які дані, що стосуються певного об'єкта чаються за результатами програмного опрацюінвестування - із кількістю кімнат (fhr) та індексами вання системою управління накопичених даних виду (ht) і підвиду (hst) об'єкта будівництва, в якощодо підрядчиків, конструктивних та будівельному розміщений цей об'єкт інвестування. монтажних схем. Системою управління враховуКомп'ютеризована система управління накоються також дані стосовно витрат підрядчика на пичує та зберігає перший інформаційний масив проведення позаплощадкових мереж і комунікацій даних щодо переданих Забудовниками Управитена основі даних допроектних пророблень. Вартість лю на інвестування об'єктів будівництва та об'єктів підрядних робіт визначається із врахуванням обінвестування у ци х об'єкта х будівництва. сягів споруджуваних площ, вартості будівництва Управитель відкриває у своєму балансі рахуодного кв. м (відповідно призначення площ) і витнок ФФБ, на якому акумулює, зберігає, обліковує рат на комунальні мережі. Витрати Забудовника отримані від Довірителів у довірчу власність кошвизначаються на основі опрацювання даних щодо ти, та поточний рахунок Забудовника. Управитель витрат на проектування; витрат на службу замоввизначає банк, в якому мають бути відкриті поточні ника; витрат на відвід землі під будівництво; витрахунки підрядників, субпідрядників та інших рат за користування землею за період будівництва суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть до моменту передачі об'єкта власникам. участь у спорудженні об'єкта будівництва. Цю Наявність економічної доцільності площадки умову Забудовник вносить у договори підряду та встановлюється у разі, якщо сума усіх витрат по інші угоди, пов'язані із спорудженням об'єкта площадці буде нижче планової суми залучень. будівництва. Оптимальне визначення стартової ціни Дані стосовно усіх дій, які описані вище, вноінвестування - один із найважливіших етапів заявсяться до комп'ютеризованої системи управління, леного технологічного процесу. Правильно встаяка технічно забезпечує здійснення заявленого новлена на етапі підготовки будівництва стартова технологічного процесу. Ці дані обробляються ціна дає можливість брати участь у фінансуванні програмними засобами комп'ютеризованої систебудівництва житла тим, у кого існують кошти лише ми управління і накопичуються та зберігаються у для виплати вартості квартири по найнижчій ціні. вигляді організованої системи електронних баз Ціну житла встановлює Забудовник із даних. Причому, комп'ютеризована система обов'язковим врахуванням рекомендацій Управиуправління виконана з можливістю блокування теля із застосуванням "дисконтування" ціни, приможливості здійснення наступних дій, при чому кінцева ціна інвестування С end встановвідсутності у ній даних, щодо здійснення люється на рівні 0,96 ¸ 1,08 від середньої ціни обов'язкових для виконання попередніх дій. аналогічного житла на вторинному ринку Csec/ht,hst/, При здійсненні будівництва за рахунок коштів що визначена за результатами маркетингових населення необхідним є врахування цілого ряду досліджень цін вторинного ринку на житло з анафакторів, які прямо чи опосередковано впливають логічними властивостями. на процес будівництва житла та попит інвесторів Кінцева ціна інвестування Cend для конкретно(Довірителів). Першочерговим завданням для го об'єкта будівництва встановлюється із викорижитлового будівництва є вибір майданчика, який станням системи управління, яка запрограмована би відповідав вимогам потенційних інвесторів та для того, щоб забезпечувати: мінімізував затрати при його забудові. - введення, ідентифікацію та збереження четЗабудовник на етапі підготовки будівництва за вертого інформаційного масиву даних щодо копідтримки Управителя здійснює із використанням ефіцієнтів кінцевої ціни K/ht,hst/ для об'єктів комп'ютеризованої системи управління будівництва усі х видів (ht) і підвидів (hst); 11 3577 12 - введення середньої ціни аналогічного житла відсотках для визначення будівельного рівня зана вторинному ринку Csec/ht,hs t/; вершеності будинку Lb та частки проінвестованого - вибір із четвертого інформаційного масиву за (закріпленого за Довірителями) метражу від заіндексами виду (ht) і підвиду (hst) об'єкта гального метражу будинку - іншими словами, будівництва коефіцієнта кінцевої ціни K/ht,hst/ та відносного проінвестованого метражу Sinv. На Фіг. визначення для цього об'єкта кінцевої ціни 2 також зображені еталонні графіки будівельного інвестування Cend за формулою Cend = K/ht,hs t/ * рівня завершеності будинку Lb та відносного Csec/ht,hst/. проінвестованого метражу Sinv. Сукупність предЧетвертий інформаційний масив, наприставлених на Фіг. 2 трьох графіків (Сi/Cend = f(T), U клад, може бути заданий таким чином: = f(T), Sinv = f(T)) характеризує еталонний сценарій - для (ht = 1) та (hst = 1,2): К/1,1/ = 0,96, К/1,2/ = процесу інвестування та будівництва. 1,0; Система управління запрограмована для того, - для (ht = 2) та (hst = 1...3): К/2,1/ = 1,02, К/2,2/ = щоб забезпечувати введення і збереження масиву 1,06, К/2,3/ = 1,06; даних щодо зазначеного вище еталонного сце- для (ht = 3) та (hst = 2, 3): К/3,2/ = 1,07, К/3,3/ = нарію процесу інвестування та будівництва (Фіг. 2). 1,08. У кращому випадку система управління може заСистема управління запрограмована також безпечувати введення та збереження певної мнодля того, щоб забезпечувати введення, жини еталонних сценаріїв процесів інвестування ідентифікацію та збереження п'ятого та будівництва, кожен з яких враховує особливості інформаційного масиву даних щодо річного певної ситуації чи особливості певного об'єкта цінового дисконту d/nt,hst/ для об'єктів будівництва будівництва. При цьому система управління заусі х видів (ht) і підвидів (hst). програмована для того, щоб ідентифікувати етаРічний ціновий дисконт d/nt,hst/ встановлюється лонні сценарії певними параметрами та здійснювати вибір необхідного еталонного сцеу розмірі 5 ¸ 12% річних, при цьому п'ятий нарію за цими параметрами. інформаційний масив, наприклад, може бути заНа етапі підготовки будівництва реальний даний таким чином: графік дисконтної ціни система управління генерує - для (ht = 1) та (hst = 1, 2): d/1,1/ = 12%, d/1,2/ = шляхом перерахунку даних еталонного графіку під 10%; реальні значення часу інвестування її, кінцевої - для (ht = 2) та (hst = 1...3): d/2,1/ = 9%, d/2,2/ = ціни інвестування Cend та річного цінового дисконту 8%, К/2,3/ = 7%; d/ht,hst/. - для (ht = 3) та (hst = 2, 3): d/3,2/ = 6%, d/3,3/ = Наприклад, для реального об'єкта будівництва 5%. час будівництва Тr = 24 місяці, річний ціновий дисЗа результатами аналізу багаторічного досвіду конт d = 5%. Ціновий дисконт за час будівництва dtr залучення коштів населення і фінансування за їх = 24/12*d = 10%. За еталонним графіком ціновий рахунок житлового будівництва встановлено, що у дисконт за час будівництва dts = 11,11%. Тоді козвичайних умовах (при відсутності ажіотажу і ефіцієнт масштабу Ksc для перерахунку шкал di і різкого підвищення попиту, викликаного особлиCi/Cend еталонного графіку у відповідні шкали ревим інтересом до певного будинку чи неального графіку визначається як Ksc = dtr/dts = стабільною політичною чи економічною ситуацією) 10/11,11 = 0,90. залучення коштів йде дуже нерівномірно - значно Графік прогнозного залучення коштів система інтенсивніше на другому та четвертому те хноуправління генерує шляхом опрацювання еталонлогічних етапах будівництва і суттєво повільніше них графіків дисконтної ціни (Ci/Cend = f(T)) та частна першому та третьому етапах. Це необхідно ки проінвестованого метражу (Sinv = f(T)) та перевраховувати при формуванні графіку дисконтної рахунку еталонних даних у реальні. ціни одного кв. м житла. Система управління забезпечує ЗабудовНа Фіг. 2 представлений приклад еталонного нику можливість ручного коригування графіку дис(стандартного), власне оптимального графіка законтної ціни інвестування, що згенерований сислежності відношення поточної дисконтної ціни темою управління. За потреби скоригований та інвестування Сі до кінцевої ціни інвестування Cend затверджений Забудовником плановий графік дисвід часу інвестування (будівництва) Т - іншими контної ціни інвестування зберігається системою і словами, еталонного графіка відносної дисконтної застосовується для усіх процедур процесу інвесціни. Вздовж осі абсцис для наочності представтування, зокрема поточна ціна інвестування вклюлені три шкали, на яких час інвестування виражечається до даних стосовно типів об'єктів інвестуний у відсотках, умовних місяцях (дванадцята часвання, які представлені на веб-сайті Управителя тина загального часу інвестування) та етапах для вільного перегляду. будівництва: 1 етап - н ульовий цикл будівництва; 2 Після створення ФФБ здійснюють комплекс дій етап - монтаж початкових поверхів будинку; 3 етап щодо залучення населення до участі в ФФБ таким - закінчення монтажу будинку; 4 етап - заключний чином. етап будівництва, на якому виконується зовнішня Із використанням комп'ютеризованою системи та внутрішня обробка, спеціальні роботи і благоуправління, підключеної до глобальної устрій території. Вздовж осі ординат зліва зобраінформаційної системи (Інтернет), Управитель жені дві шкали: перша шкала - відношення поточпредставляє громадськості на своєму веб-сайті ної дисконтної ціни інвестування С і до кінцевої інформаційні блоки стосовно житлової програми ціни інвестування Cend у відсотках, та дисконт подля населення, зокрема: перший інформаційний точної ціни Сі від кінцевої ціни Cend у відсотках. блок, що містить відомості про основні положення Справа вздовж осі ординат зображена шкала у 13 3577 14 Правил ФФБ, які визначають взаємовідносини телефонної, зокрема сотової мережі, поштового Довірителя із Управителем; другий інформаційний зв'язку то що. Позитивний ефект від застосування блок, що містить основну інформацію про програцих програмно-апаратних засобів та технологічних му кредитування Управителем Довірителів; третій операцій полягає у розширенні інтересу населення інформаційний блок, що містить перелік доступних до житлової програми, залучення додаткових об'єктів інвестування та основні відомості про ці коштів населення, автоматизоване проведення об'єкти (квартири), зокрема: будівельний майдансоціологічних досліджень та внаслідок викоричик із зазначенням адреси, кількість кімнат, застання результатів цих досліджень підвищення гальна площа, житлова площа, площа кухні, ціна достовірності планування житлової програми. (поточна) одного кв. м, загальна вартість, строк З фізичною особою, яка висловила відповідне кредиту, термін завершення будівництва, термін бажання. Управитель укладає угоду про участь повної оплати, план місцезнаходження будинку на цієї особи (Довірителя) у ФФБ. Договір про участь карті міста, план квартири, коефіцієнт поверху та у ФФБ укладається за умови надання особою викомфортності, матеріал стін, наявність чи значених Правилами ФФБ документів, які відсутність оздоблення, близькість до станції метідентифікують цю особу. Для громадян України ро, наявність паркінгу. Веб-сайт містить також попаспорт громадянина України і ідентифікаційний шукову систему, яка забезпечує пошук відомостей код, виданий Державною податковою у переліку доступних об'єктів інвестування за певадміністрацією України. Для іноземців та осіб без ними показниками, зокрема: місту, району, громадянства, які перебувають в Україні, - паскількості кімнат, загальна площа, житлова площа, портний документ, що підтверджує громадянство площа кухні, ціна (поточна) одного кв. м, загальна або посвідчує особу без громадянства, виданий вартість, строк кредиту, матеріалу стін, близькості уповноваженим органом іноземної держави або до станції метро, наявність паркінгу, термін застатутною організацією ООН, та визнаний Уквершення будівництва. раїною як паспортний документ з відміткою про Веб-сайт Управителя може містити сервіс для його реєстрацію в пунктах пропуску через державсамореєстрації потенційних інвесторів, який заний кордон України органами Державного комітету безпечує внесення до бази даних потенційних у справах охорони державного кордону України.. інвесторів певних відомостей про останніх, та наУправитель ФФБ для обліку переданих в дання потенційним інвесторам засобів управління коштів відкриває Довірителю рахунок у ідентифікації (логіна та паролю), сервіс, який засистемі обліку обраного ним ФФБ. безпечує автоматизоване надсилання заПри укладенні Договору про участь у ФФБ реєстрованому інвестору повідомлення про надДовіритель обирає конкретний об'єкт інвестування ходження будинку на інвестування, наприклад, з переліку не закріплених за іншими Довірителями електронний лист, телефонний дзвінок, SMS- чи об'єктів інвестування, що є у пропозиції УправитеMMS-повідомлення, тощо), та сервіс, який після ля. Цей об'єкт інвестування Управитель закріплює ідентифікації зареєстрованого потенційного за Довірителем на умовах Правил ФФБ. інвестора, надає останньому доступ до різних При закріпленні об'єкта інвестування за інструментів, які забезпечують інвестору можДовірителем: Довіритель бере на себе золивість брати участь у лотереях, іграх чи подібних бов'язання щодо подальшого внесення коштів до процесах з метою виграшу права на пільгові умови ФФБ, а Управитель вилучає цей об'єкт з переліку кредитування (низький процент, збільшений строк, об'єктів інвестування, що є у пропозиції Управитезменшений розмір першого внеску) взагалі, або на ля, для виключення можливості закріплення цього певні об'єкти інвестування чи певні типи об'єктів об'єкта за іншим Довірителем та зобов'язується, за інвестування. умови виконання Довірителем своїх зобов'язань за Причому процеси проведення лотерей чи ігор Договором про участь у ФФБ, включити побудовані таким чином, щоб забезпечити автоДовірителя до переліку Довірителів, яким Забуматизоване проведення соціально-маркетингових довник у подальшому зобов'язаний передати у досліджень найрізноманітніших складових ринковласність закріплені за ними об'єкти інвестування. вих взаємодій. Наприклад, таким чином можуть Закріплення об'єкта інвестування за визначатись, зокрема: загальна кількість поДовірителем є підтвердженням замовлення Забутенційних інвесторів та кількість інвесторів окредовнику на спорудження цього об'єкта мих категорій (наприклад, за місцем проживання, інвестування як складової частини об'єкта платоспроможністю, професією, віком, існуючою будівництва (внесення цього об'єкта інвестування забезпеченістю житлом тощо), попит на певні до підтвердженого обсягу замовлення). об'єкти інвестування чи певні типи об'єктів Після внесення Довірителем коштів до ФФБ, інвестування, у тому числі певних категорій наприклад, у розмірі не менше ніж 25% вартості інвесторів. При введенні потенційними загальної площі об'єкта інвестування (обраної інвесторами більшої кількості відомостей про себе квартири), Управитель видає Довірителю при їх реєстрації у системі управління можливості Свідоцтво про участь у ФФБ, яке є документом, що потенційних інвесторів при участі у лотереї чи грі підтверджує участь Довірителя у ФФБ. Решту розширюються, що забезпечує зацікавленість поплощі Довіритель оплачує щомісяця рівними частенційних інвесторів у введенні якомога більших тинами за ціною, встановленою на момент відомостей про себе. інвестування, з таким розрахунком щоб за один Звичайно, що подібні лотереї чи ігри можуть місяць до запланованої дати вводу будинку також проводитись без мережі Інтернет із викори(об'єкта будівництва) в експлуатацію квартира станням інших комунікаційних засобів, наприклад, була проінвестована в повному обсязі. 15 3577 16 Управитель надає іпотечні кредити соніфікованої інформації, наприклад, адресованих Довірителям, у яких недостатньо коштів для повйому повідомлень Управителя чи Забудовника. ної оплати квартири в процесі будівництва, після На етапі будівництва із використанням систесплати ними визначеної Управителем частки зами управління Управитель ФФБ здійснює гальної вартості квартири (першого внеску), напостійний моніторинг процесу залучення коштів за приклад, у розмірі 30%. Кредити можуть надавакожним об'єктом будівництва та управління ціною тись із використанням відомого механізму Одін інвестування у разі надання йому Забудовником для захисту фінансових вкладень від інфляції (Патаких повноважень. тент UA, 54146, МПК7: G 06 F 17/60, 2003). Управління ціною передбачає: У Свідоцтві про участь у ФФБ зазначають: вид - встановлення на і-тий часовий період ФФБ; дані Довірителя (прізвище, ім'я, по батькові, (місяць, тиждень тощо) поточної дисконтної ціни Сi адреса постійного місця проживання та в межах затвердженого графіку при відповідності ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фактичних темпів залучення коштів або фактичної фізичних осіб - платників податків та інших частки проінвестованого метражу від загального обов'язкових платежів); дата видачі Свідоцтва; метражу будинку fSinv/i-1/ у попередньому часовому закріплений за Довірителем об'єкт інвестування; періоді (і-1) відповідним запланованим показникам запланована дата введення об'єкта будівництва в (Sinv/i-1/) тобто, коли fSinv/i-1/ = Si nv/i-1/; експлуатацію; сума коштів, переданих - встановлення на і-тий часовий період дисДовірителем в управління Управителю; кількість контної ціни Сі на наступному плановому рівні С і+1 закріплених за Довірителем вимірних одиниць у випадку, якщо фактичний обсяг залучення коштів об'єкта інвестування; графік подальшого внесення (або fSinv/i-1/) у попередньому часовому періоді (і-1) Довірителем коштів до ФФБ. Вимірною одиницею перевищує запланований обсяг (Sinv/i-1/) тобто, коли об'єкта інвестування є встановлена правилами fSinv/i-1/ > Sinv/i-1/ ; ФФБ одиниця виміру об'єкта інвестування, яку ви- збереження у і-тому часовому періоді дисзначають, наприклад, в квадратних метрах. контної ціни попереднього періоду (і-1) до моменту Дані стосовно усіх дій, які виконують у процесі досягнення запланованого обсягу залучення залучення населення до участі у ФФБ, також внокоштів (тобто до моменту, коли fSinv/i-1/ = Sinv/i-1/) у сяться до комп'ютеризованої системи управління. випадку, якщо фактичний обсяг залучення коштів є Зазначені дані можуть вноситись одночасно із менше запланованого (тобто fSinv/i-1/ < Sinv/i-1/). друком зазначених вище документів: договору про Система управління забезпечує можливість, участь у ФФБ, Свідоцтва про участь у ФФБ. Ці дані протягом періоду інвестування об'єкта обробляються програмними засобами будівництва, в разі змін об'єктивного та комп'ютеризованої системи управління, яка забезсуб'єктивного характеру на ринку нерухомості, у печує формування та збереження другого ході будівництва (невідповідна якість житла, поінформаційного масиву даних щодо закріплених рушення термінів будівництва та ін.), на Управителем за Довірителями об'єктів фінансовому ринку тощо внесення коректив до інвестування в об'єктах будівництва. Звичайно, що графіку дисконтної ціни, зокрема: змінити кінцеву ідентичні дані щодо ідентичних об'єктів у системі ціну інвестування Cend; змінити проценти зменне дублюються. Записи щодо переданих Забудовшення дисконту ціни інвестування по місяцях; никами (перший інформаційний масив) та здійснити перерахунок даних графіку у випадку закріплених за Довірителями (другий подовження терміну будівництва та періоду інформаційний масив) об'єктів ідентифікуються інвестування (Т). різними індексами, так що система сприймає дані Забудовник здійснює спорудження об'єктів цих записів як дані першого чи другого будівництва відповідно до наданої за угодою доінформаційних масивів. При закріпленні квартири кументації. за Довірителем остання автоматично програмниБудівництво здійснюють, переважно, методом ми засобами вилучається із переліку доступних поетапної забудови територій мікрорайонів з наоб'єктів інвестування, який представлений на вебдійною транспортною доступністю до центральних сайті Управителя. Причому, комп'ютеризована районів міста, що дає найбільший технічний система управління виконана з можливістю блокуефект, зокрема можливість забезпечити безупинвання можливості здійснення наступних дій, при ний багатоступінчастий будівельний цикл та наяввідсутності у ній даних щодо здійснення ність усіх позаплощадкових мереж і комунікацій. обов'язкових для виконання попередніх дій. ЗавПричому, будівництво нового будинку чи житловодяки наявності комп'ютеризованої системи го комплексу із декількох будинків, переважно, управління виключається можливість помилок та розпочинають після закріплення більшості квартир закріплення однієї квартири за декількома за Довірителями (інвесторами) попереднього буДовірителями. Система управління здійснює кондинку чи житлового комплексу. троль за своєчасністю внесення Довірителями Будинки першого та другого виду зводять із коштів до ФББ та платежів за наданими їм крединаступними параметрами квартир: кухня площею тами. 12-15 кв. м з виходом на літнє приміщення; заПри укладанні Договору про участь у ФФБ гальна кімната площею не менше 20 кв. м; спальДовірителю надають засіб ідентифікації ня площею не менше 16 кв. м; ширина житлових Довірителя системою управління, наприклад, пакімнат і кухонь не менше 3,3 кв. м. Висота житлороль чи логін і пароль. При цьому, веб-сайт Управих поверхів становить 3,0 м від підлоги до вителя містить сервіс, який після ідентифікації підлоги. Довірителя надає йому доступ до пер 17 3577 18 У будинках, що зводяться (знаходяться на монолітні із заповненням із силікатної цегли, наінвестуванні), витримується номенклатура квартир явність додаткових факторів, які підвищують поі їхнє співвідношення по типах будинків і зонах пит: індивідуальність будинку, панорамний вид, розміщення, які наведені у таблиці. місце розташування та інше. Третій (III) тип будинУ таблиці перший (І) тип будинку - цегляні з ку - підвищена комфортність, великі площі квардешевої силікатної цегли чи каркасно-монолітні із тир; матеріал, переважно, керамічна цегла; в цензаповненням із силікатної цегли. Другий (II) тип тральних районах міста. будинку - цегляні із силікатної цегли чи каркасно Індекс в иду бу динку (ht) Частка бу динків пев ного в иду у зага льній кількості бу динків житлов ої програ ми (Qht), % Частка бу динків пев ного КоРічний підв иду у е фіцієн цінов ий зага льній т дисконт кількості бу - кінцев ої (d/ht,hst/ ), динків житлоціни % річних в ої програми (К/ht,hst/ ) (Q ht,hst), % 12 Наближе ні до центральних райо нів міста 2 50 1,0 10 1 40 1,02 9 Наближе ні до центральних райо нів міста 2 40 1,04 8 3 20 1,06 7 2 50 1,07 6 Центральні ра йони 3 0,96 Наближе ні до центральних райо нів міста 40 50 Центральні ра йони 2 1 Житлов і масив и з доброю транспортн ою розв 'язкою 40 Індекс підв иду бу динку (hst) Житлов і масив и з доброю транспортн ою розв 'язкою 1 Зона розмі щення 3 50 1,08 5 20 Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ Управитель здійснює в межах отриманих в управління коштів та веде за об'єктами будівництва облік коштів, спрямованих на фінансування їх будівництва. В інтересах Довірителів Управитель здійснює контроль цільового використання Забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва. При цьому Управитель здійснює контроль обсягів виконаних будівельно-монтажних робіт та основних технічних характеристик об'єктів будівництва. Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію Забудовник письмово (як варіант електронним документом, який автоматизовано обробляється системою управління) повідомляє про це Управитель та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, отримані від державних органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно. Управитель ФФБ надає Забудовнику остаточно підтверджений обсяг замовлення на будівництво за цим об'єктом будівництва та передає йому перелік Довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування. На підставі даних щодо фактичної загальної Кількіс ть кімнат (f nr), шт.. Площа кв артири, кв. м. Частка кв артир з пев ною кількістю кімнат у загальній кількості кв артир бу динків пев ного в иду і підв иду (Qht,hst,f nt), % 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2 3 4-5 1 2 3 4 1 2 3 4-5 40 60 75 40 65 80 90 40 60 80 90 45 65 85 110 70 90 120-135 45 70 100 110 48 80 120 140-160 30 40 30 10 50 30 10 20 45 25 10 15 40 35 10 40 40 20 10 40 40 10 5 40 40 15 площі об'єктів інвестування Довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з Управителем ФФБ та отримує в Управителя ФФБ довідку за встановленою формою в обмін на Свідоцтво про участь у ФФБ. Довідка є документом, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування. Отриману від Управителя ФФБ довідку Довіритель надає Забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування. Оформлення права власності на житло здійснюється Забудовником своїми силами та за свій рахунок. За перерахування коштів на фінансування будівництва Забудо вник сплачує Управителю винагороду у розмірі, строки та у порядку, погоджених із Забудовником при укладанні угоди. ФФБ припиняє своє функціонування за рішенням Управителя ФФБ у разі досягнення мети, з якою був створений фонд, тобто після виконання Управителем ФФБ зобов'язань перед усіма Довірителями ФФБ. Система управління блокує будь-які дії сто 19 3577 20 совно ФФБ, який припинив своє функціонування, а темою даних щодо фактичних процесів інвестудані стосовно нього архівуються чи видаляються в вання та будівництва різних об'єктів будівництва у залежності від їх типу. різних умовах та генерації інформаційних сигналів Підсистема Управителя може мати програмностосовно коригування масиву даних щодо еталонапаратний аналітичний модуль, який пристосованих сценаріїв процесу інвестування та будівницний для статистичного аналізу накопичених систва. Комп’ютерна в ерстка М. Клюкін Підписне Тираж 37 прим. Міністерство осв іт и і науки України Держав ний департамент інтелектуальної в ласності, вул. Урицького, 45, м. Київ , МСП, 03680, Україна ДП “Український інститут промислов ої в ласності”, вул. Глазунова, 1, м. Київ – 42, 01601