Спосіб матеріального захисту відчужувача нерухомого майна

Спосіб матеріального захисту відчужувача нерухомого майна, який включає оцінювання вартості нерухомого майна, оцінювання віку та стану здоров'я відчужувача, підготовку та підписання договору про довічне утримання та/або довічний догляд відчужувача, згідно якого майнові права на нерухоме майно переходять до набувача без права їх розпорядженням з одночасною забороною відчуження нерухомого майна, натомість набувач забезпечує довічне утримання та/або довічний догляд відчужувача зі сплатою відчужувачу загальної суми матеріальних виплат, розрахованої за формулою (1) (19) 1 3 Усі ці причини та багато інших ведуть до погіршення матеріального положення та погіршення умов життя, накопичення та зріст заборгованості по комунальним платежам, введення нових положень для повернення накопичених заборгованостей у найближчий час може привести окрему частину населення до втрати свого житла. Усе зазначене вище стосується не тільки самотніх людей похилого (пенсійного) віку, а й тих, в кого є родичі, але, які зі своїх мізерних зарплат не здатні надати старим або родичам необхідної матеріальної допомоги. З іншого боку, існує, так званий «середній» клас з постійною роботою та стабільною оплатою, які здатні, хоч й невеликими сумами, створювати накопичування. Багато банків вже сьогодні втратили довіру вкладників, тому накопичені кошти залишаються без руху. З усього вищезазначеного, маємо наступну ситуацію: З одного боку, є люди похилого віку, що є власниками нерухомого майна: квартир, будинків, земельних ділянок тощо, яке треба утримувати та сплачувати за нього податки, намагаючись ще прожити на пенсію або інші види виплат. Тобто, є маса людей, яка потребує матеріальної допомоги. З іншого боку є «середній» клас, що має накопичення, але не поспішає нести його до фінансових установ, зокрема, банків. Саме вони можуть інвестувати свої накопичення у людей похилого віку. Але при цьому, механізм інвестування повинен враховувати усі реалії сьогоднішнього життя та забезпечувати захист і власникам нерухомого майна, і потенційним інвесторам. Без створення, детального пророблення та впровадження такого механізму відкриваються широкі можливості для шахраїв усіх ґатунків, як з одної, так й з іншої сторони. Задачею корисної моделі, що заявляється, є розробка способу, який забезпечує: - матеріальний захист власника нерухомого майна; - отримання власником нерухомого майна певних дивідендів за своє майно; - можливість протягом життя користуватися своїм нерухомим майном з гарантією, що ніяка інша особа не посягне на це майно; - можливість поліпшити свій матеріальний статок шляхом отримання протягом усього життя коштів, частина яких спрямована на сплату комунальних платежів, а частина може бути спрямованою на сплату за медичний та соціальний догляд. Водночас зазначений спосіб повинен певним чином захищати інвесторів, тобто тих людей, які за певну винагороду забезпечують поліпшення матеріального статку власникам нерухомого майна. Поставлена задача вирішується за допомогою способу, що заявляється. У рамках способу, суть якого зазначена нижче, застосовується термінологія, згідно якої власник нерухомого майна зазначається як відчужувач нерухомого майна, а інвестор - як набувач нерухомого майна. Розроблений спосіб матеріального захисту відчужувача нерухомого майна включає: - оцінювання вартості нерухомого майна, 61360 4 - оцінювання віку та стану здоров'я відчужува ча, - підготовку та підписання договору про довічне утримання та/або довічний догляд відчужувача, згідно якого майнові права на нерухоме майно переходять до набувача без права їх розпорядженням з одночасною забороною відчуження нерухомого майна, - натомість набувач забезпечує довічне утримання та/або довічний догляд відчужувача зі сплатою відчужувачу загальної суми матеріальних виплат, розрахованої за формулою (1) N   CВ  СДВ  СРВ   CКПі  Кі  СМВі  СВДі , (1) i де СВ - загальна сума матеріальних виплат; С ДВ - сума додаткових витрат; СРВ - сума разової виплати; СКПі - щомісячна сума виплат за комунальні послуги; СМВі - сума щомісячної виплати; Кі коефіцієнт інфляції; СВДі - сума щомісячної виплати за догляд; і - розрахунковий період 1,2N , N - тривалість життя відчужувача у місяцях, виходячи з того, що максимальний розмір загальної суми матеріальних виплат розраховують за формулою (2) СНМ  k1  k2  k3   CВ  СНМ , (2) де Снм - скорегована вартість нерухомого майна, k1, k2, k3 - відповідно коефіцієнти, що враховують вартість нерухомого майна, вік та стан здоров'я відчужувача нерухомого майна, За умови, що разову виплату сплачують повністю або розділеною на декілька частин, щомісячні виплати здійснюють протягом усього життя відчужувача, щомісячну виплату за догляд перераховують відповідній установі або людині, що здійснює догляд, після смерті відчужувача право розпорядження нерухомим майном переходить до набувача. Цей механізм забезпечує двосторонній захист як відчужувачам, так й набувачам, тобто усім, хто бере участь у цьому процесі. Зрозуміло, що цей спосіб не є точною математичною моделлю процесу, що відбувається, оскільки включає дані, які неможливо точно числити, наприклад, термін життя відчужувача нерухомого майна, можливі коливання вартості нерухомого майна протягом дії договору, але в цілому він враховує можливі відхилення від даних, що є дійсними на момент початку його дії, тобто на момент підписання договору, наприклад, можливі зміни розміру комунальних платежів, поправки з урахуванням рівня інфляції. Під час дії способу власник нерухомого майна перестає бути його власником, втрачає право розпорядження нерухомим майном, але залишає за собою право використовувати його - проживати у квартирі, будинку, на земельній ділянці. З іншого боку інвестор отримує право на нерухоме майно, але без права його розпорядженням. При цьому 5 власник нерухомого майна стає відчужувачем нерухомого майна, а інвестор - набувачем. Оцінку вартості нерухомого майна здійснюють за допомогою відомих способів із залученням спеціалістів з оцінювання нерухомого майна, тобто визначається ринкова вартість нерухомого майна. Оцінки стану здоров'я відчужувача здійснюють за допомогою медичних закладів та професійних оглядів та обстежень. Оцінка віку є одною з декількох невизначеностей, про які йшла мова вище. Вплив віку відчужувача на розрахунки визначається досвідним шляхом та враховується при розрахунках водночас із оцінкою стану здоров'я. Складений та підписаний сторонами договір засвідчується нотаріально. При цьому нотаріус накладає заборону на подальше відчуження нерухомого майна із відповідним записом до єдиного реєстру нерухомого майна. Згідно укладеного договору набувач має право власності на нерухоме майно, але не має права розпорядження надбаним нерухомим майном, тобто, він не має права продати або іншим чином використати нерухоме майно, наприклад, не має права заборонити проживання відчужувачу у квартирі, будинку, виписати його з квартири, будинку, самому перейти жити до придбаної квартири, будинку тощо. Ці умови діють протягом усього життя відчужувача. Отже, ще одна невизначеність у цьому способі, це термін життя відчужувача. Його розраховують з урахуванням середнього віку життя осіб чоловічої або жіночої статі у конкретній країні, конкретному населеному пункті, додаючи у середньому від 5 до 10 років до вказаної величини. Але у кожному конкретному випадку цей параметр визначається з урахуванням побажання сторін. Зазначений вище спосіб може включати такі різновиди: а) Довічне матеріальне утримання б) Довічний догляд в) Довічне матеріальне утримання з доглядом. Довічне матеріальне утримання забезпечує тільки матеріальний захист, тобто допомогу у вигляді виплати коштів, які у цьому випадку складаються з: - можливих додаткових витрат (оформлення документів, погашення заборгованостей, юридичні послуги тощо); - разової матеріальної допомоги (може бути розділеною на декілька частин за згодою відчужувача), яку відчужувач може покласти під відсотки до банку або використати іншим чином на свій розсуд; - виплат на комунальні потреби (сплата за телефон, електроенергію, опалення, квартплата тощо); - щомісячних виплат. Довічний догляд забезпечує повноцінний догляд за відчужувачем із виплатою коштів, які у цьому випадку складаються з: - можливих додаткових витрат (оформлення документів, погашення заборгованостей, юридичні послуги тощо); - можливої разової матеріальної допомоги, яку відчужувач може покласти під відсотки до банку або використати іншим чином на свій розсуд; 61360 6 - виплат на комунальні потреби (сплата за телефон, електроенергію, опалення, квартплата тощо); - витрат на догляд за відчужувачем, включаючи медичний догляд, на купівлю речей та продуктів, на приготування їжі, на лікування та інші побутові потреби. Довічне матеріальне утримання з доглядом є комбінацією двох вищезазначених видів довічного утримання/догляду, яке, крім витрат на догляд за відчужувачем включає також й щомісячні грошові виплати. У загальній сумі виплат також обов'язково враховується вибраний відчужувачем вид ритуальних послуг та дотримання визначених обрядів або звичаїв. Усі фактори, що впливають на розмір та характер матеріальної допомоги, максимально враховані у формулі (1) N   CВ  СДВ  СРВ   CКПі  Кі  СМВі  СВДі , (1) i де СВ - загальна сума матеріальних виплат; С ДВ - сума додаткових витрат; СРВ - сума разової виплати; СКПі - щомісячна сума виплат за комунальні послуги; СМВі - сума щомісячної виплати; Кі коефіцієнт інфляції; СВДі - сума щомісячної виплати за догляд; і - розрахунковий період 1,2N , N - тривалість життя відчужувача у місяцях, виходячи з того, що максимальний розмір загальної суми матеріальних виплат розраховують за формулою (2) СНМ  k1  k2  k3   CВ  СНМ , (2) де Снм - скорегована вартість нерухомого майна, k1, k2, k3 - відповідно коефіцієнти, що враховують вартість нерухомого майна, вік та стан здоров'я відчужувача нерухомого майна. Зрозуміло, що розмір сум виплат, як разової, так й щомісячних, напряму залежать від: - виду та вартості нерухомого майна на момент підписання договору; - розміру вартості комунальних платежів; - розміру вартості необхідного догляду; - віку відчужувача та стану здоров'я відчужувача; - додаткових витрат (транспортні витрати, витрати на оформлення документів, юридичні витрати, заборгованості за комунальними платежами, що утворилася на момент підписання договору тощо). У цілому можна тільки приблизно визначити необхідні додаткові витрати, тобто витрати на стадії підготовки документів, при цьому в кожному окремому випадку їх розмір може значно відрізнятися. Спосіб, що заявляється, діє наступним чином: Оцінку вартості нерухомого майна здійснюють за допомогою відомих способів із залученням спеціалістів з оцінювання нерухомого майна. 7 61360 Оцінку стану здоров'я відчужувана здійснюють за допомогою медичних закладів та професійних оглядів та обстежень. Вплив віку відчужувача на розрахунки визначається досвідним шляхом. Складений та підписаний договір засвідчується сторонами нотаріально. При цьому нотаріус накладає заборону на подальше відчуження нерухомого майна із відповідним записом до єдиного реєстру нерухомого майна. Згідно укладеного договору набувач має право на нерухоме майно, але не має права розпорядження надбаним нерухомим майном, тобто, він не має права продати або іншим чином використати нерухоме майно, наприклад, не має заборонити проживання відчужувачу у квартирі, будинку, виписати його з квартири, будинку тощо. Ці умови діють протягом усього життя відчужувача. Наведені нижче приклади призначені для ілюстрації корисної моделі, що заявляється. Приклад 1. Проведемо розрахунок довічного утримання. Відчужувач - чоловік, віком 70 років, без хронічних захворювань. Оціночна вартість нерухомого майна (однокімнатної квартири) складає 360 тисяч грн. Заборгованість за комунальні послуги складає 4500,00 грн. Витрати на оформлення документів складають 1500,00 грн. Загальна щомісячна вартість комунальних платежів складає 500,00 грн. Середня тривалість життя у Києві для чоловіків складає 63,5 років, але ми розрахунок будемо робити із припущенням, що відчужувач проживе до 75 років, тобто розрахунковий період складає 5 років або 60 місяців. Як правило, загальний розмір матеріальних виплат (включаючи витрати) не перевищує 50-60 % від вартості нерухомого майна (задається за допомогою коефіцієнтів k1, k2, k3 , а разова матеріальна виплата не перевищує 30 % від загального розміру матеріальних виплат. Коефіцієнт інфляції беремо за 1. Таким чином, ми отримали наступні вихідні дані: СВ  180000грн., N  60, СДВ  4500,00  1500,00  6000,00 грн., , СРВ  54000,00 грн., СКПі  500,00 грн., загальна сума комунальних платежів за весь період складе 30000,00 грн. Треба визначити розмір щомісячних виплат за допомогою формули (1): 180000  6000  54000  30000  60  СМВі Комп’ютерна верстка Л.Литвиненко 8 СМВі  90000 / 60  1500,00 грн. Отже, відчужувач погасить усі свої борги, отримає на руки 54000,00 грн., та протягом 5 років (або стільки, скільки він ще проживе) буде отримувати додаток до пенсії або інших соціальних виплат у розмірі 1500,00 грн., за умови того, що набувач також щомісяця буде сплачувати комунальні платежі. Приклад 2. Проведемо розрахунок довічного утримання з довічним доглядом. Відчужувач - чоловік, віком 50 років із тяжкою формою захворювання. Оціночна вартість нерухомого майна (трикімнатної квартири) складає 1600000 грн. Заборгованості за комунальні послуги не має. Витрати на оформлення документів складають 2000,00 грн. Загальна щомісячна вартість комунальних платежів складає 600,00 грн. Середня тривалість життя у Києві для чоловіків складає 63,5 років, але ми робимо припущення, що чоловік проживе не більш ніж 10 років, тобто розрахунковий період складає 10 років або 120 місяців. Як правило, загальний розмір матеріальних виплат (включаючи витрати) не перевищує 50-60 % від вартості нерухомого майна (задається за допомогою коефіцієнтів k1, k2, k3 ), а разова матеріальна виплата не перевищує 30 % від загального розміру матеріальних виплат. Коефіцієнт інфляції беремо за 1. Таким чином, ми отримали наступні вихідні дані: СВ  960000грн., N  1  120, С ДВ  2000,00 грн., СРВ  30000000 грн., СКПі  600,00 грн., , загальна сума комунальних платежів за весь період складе 72000,00 грн., витрати на щомісячний догляд складають 3000,00 грн., витрати на весь період - 360000,00 грн. Треба визначити розмір щомісячних виплат за допомогою формули (1): 960000  2000  300000 72000  360000 120  СМВі СМВі  226000/ 120  1885,00 грн. Отже, відчужувач отримає на руки 300000,00 грн., та протягом 10 років (або стільки, скільки він ще проживе) буде отримувати додаток до пенсії або інших соціальних виплат у розмірі 1885,00 грн. та щомісячний догляд на суму 3000,00 грн., за умови того, що набувач також щомісяця буде сплачувати комунальні платежі. Підписне Тираж 24 прим. Міністерство освіти і науки України Державний департамент інтелектуальної власності, вул. Урицького, 45, м. Київ, МСП, 03680, Україна ДП “Український інститут промислової власності”, вул. Глазунова, 1, м. Київ – 42, 01601