Автоматизована система визначення оціночної вартості

Реферат: Автоматизована система визначення оціночної вартості містить взаємозв'язану сукупність телекомунікаційного та комп'ютерного обладнання, а саме блок прийому/видачі даних з виділеним сервером із розміщеним на ньому сховищем отриманих вхідних даних, АРМ оцінювача, причому система додатково включає АРМ керівника суб'єкта оціночної діяльності, з'єднаного із локальним програмно-апаратним комплексом, який містить принаймні одне АРМ оцінювача на базі програмно реалізованих алгоритмів проведення оціночних процедур та з'єднаний із віддаленим програмно-апаратним комплексом, який в свою чергу містить блок автоматизованої інформаційної системи розподілених баз даних нерухомості та блок аналітичної платформи на базі програмно реалізованих алгоритмів інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості. UA 88098 U (12) UA 88098 U UA 88098 U 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 Автоматизована система визначення оціночної вартості стосується автоматизованих систем обробки даних в галузі прикладного економічного аналізу та може бути використана для проведення автоматизованої масової та індивідуальної оцінки для визначення оціночної вартості об'єктів нерухомості з метою оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства. Відомо багато автоматизованих систем збору та обробки даних. Зокрема, відома система для здійснення операцій при страхуванні, що включає пристрої пошуку чи перевірки достовірності інформації за допомогою мобільного (стільникового) телефону, яка передбачає використання мобільного (стільникового) телефону та мережі Інтернет, надсилання та отримання відомостей у вигляді електронного повідомлення (патент № UA 56082). Електронне повідомлення із запитом відправляють на певну адресу мережі Інтернет, на сервері спрацьовує програмний модуль, що здійснює пошук або перевірку інформації у базах даних. За результатами пошуку чи перевірки електронне поштове повідомлення відправляють через мережу Інтернет на електронну адресу номера мобільного телефону. Така система дозволяє оперативно отримувати та перевіряти необхідну інформацію в комп'ютерній мережі, але цих дій недостатньо для здійснення всіх операцій для якісного функціонування системи. При цьому, можлива втрата та фальшування інформації, відсутній зовнішній контроль якості операцій всередині системи, тому можливе фальшування результатів системи, оскільки всі операції здійснюються автоматизовано без використання альтернативних операційних дій. Усе це свідчить про відносно низьку ефективність роботи такої системи не лише у сфері страхування, а й у сфері оціночної діяльності. Відома система надання послуг (патент РФ 2117327), що включає сервер компанії, станції системи надання послуг, менеджера, здійснення продажу з внесенням коштів на користь підсистеми надання послуг та надання відомостей щодо укладених договорів та отриманих платежів, з'єднані двосторонніми каналами зв'язку. Таким чином здійснюються операції страхування та інші фінансові операції у рамках однієї компанії надання послуг. Структура цієї системи не забезпечує багатостороннього зв'язку як всередині системи, так і з виходом за її межі, особливо з агентами системи та всіма сторонами, обумовленими договорами та сторонами, з якими страхувальник вступає в цивільно-правові відносини, не дозволяє ефективно використовувати конфіденційні відомості, що доступні певним сторонам, не передбачає контролю на всіх етапах роботи системи, що позбавляє систему оперативності та знижує надійність її роботи. Відома система автоматизованої оцінки, що розкрита в статтях "Экспресс-оценка и статистический анализ жилой недвижимости г. Львова" (Воронин В.А., Литвин М, Лянце Э., Лобур Н. // Вестник оценки. - 2008. - № 2(26)); "Ринковий (порівняльний підхід) до оцінки житлової нерухомості з використанням методів математичної статистики". (В. Воронін. зб. XII Международная научно-практическая конференция, ст. 53-66. в-во УТО, 25.09.-27.09.2008 Ялта). Запропонований авторами публікацій спосіб призначений для автоматизації процесу оцінки житлової нерухомості з метою оподаткування об'єктів нерухомості (адвалорний податок) та при проведенні трансакцій з ними. Реалізована модель автоматизує практично всі етапи оціночних процедур, починаючи від електронного обліку замовлень до автоматичного формування звіту в стислій і повній формі, кардинально підвищує продуктивність праці експерта-оцінювача, мінімізує вплив суб'єктивного фактору на результати оцінки. В основі реалізованих в програмному комплексі алгоритмів, описаних в цих статтях, знаходяться інкапсульовані модулі, які вирішують наступні задачі: підготовки та супроводження бази даних житлової нерухомості, верифікацію і статистичний аналіз даних, автоматичний вибір з бази даних аналогів, обчислення ринкової вартості та визначення меж довірчого інтервалу, автоматичне формування звіту. Недоліками даної системи є те, що автоматизована оцінка обмежується сегментом вторинного ринку житлової нерухомості на базі застосування тільки порівняльного підходу. Найближчим аналогом до рішення, що заявляється, взято систему, що розкрита в патенті на корисну модель (патент України № 80526 U) "Спосіб автоматизованої оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства". Рішення системи найближчого аналогу містить автоматизовану інформаційну систему, яка складається зі взаємозв'язаної сукупності обладнання, в тому числі засобів для дистанційного отримання вихідних даних від замовника, спеціалізованих програмних засобів, персоналу, стандартних процедур, які призначені для збору, обробки, розподілу, зберігання, представлення інформації згідно з формалізованим алгоритмом, розробленим та впровадженим суб'єктом оціночної діяльності (оціночною компанією) для проведення оцінки майна та майнових прав із дотриманням вимог законодавства. Система 1 UA 88098 U 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 передбачає виділення для співробітників оціночної компанії в автоматизованій інформаційній системі автоматизованого робочого місця (АРМ), які реалізують виконання певних функцій, в тому числі співробітника оціночної компанії, який за допомогою дистанційних засобів зв'язку (наприклад, електронна пошта, телефон, пошта, SMS-повідомлення, он-лайн систему оформлення замовлень) приймає вихідні дані від замовника, оцінювачів, які безпосередньо проводять оцінку та формують звіт про оцінку та висновок про вартість майна та майнових прав. В запропонованій системі при її реалізації не передбачено використання такої інформаційної бази оцінки, яка б забезпечила об'єктивність, однаковість і узгодженість результатів оцінки, оскільки в системі аналога не передбачено джерело інформаційного забезпечення оціночних процедур. Технічна реалізація автоматизованої оцінки без наявності такого джерела, яким, можуть бути, приміром, розподілені бази даних ринку нерухомості і результати багаторівневого системного аналізу ринку нерухомості, неможлива з точки зору досягнення заявленого результату, та достовірності отриманих даних результату оцінки. Крім того, у відомій корисній моделі не наведено алгоритм визначення оціночної вартості, який був би обґрунтований моделями ринкового ціноутворення, оскільки відомо, що в основі всіх методів індивідуальної оцінки лежать загальні закономірності функціонування ринку нерухомості, які можуть бути виявлені тільки спеціальними прийомами та методами масової оцінки. Оскільки порівняльний підхід заснований на методі введення корекцій до ринкових цін аналогів, то відсутність при реалізації оціночних процедур в найближчому аналозі процедури автоматизованої генерації індексів ціноутворюючих факторів (корекцій) і, як наслідок, необхідність визначення кількісних характеристик корекцій шляхом суб'єктивних експертних оцінок, може призвести до суттєвої невизначеності і зміщеності кінцевого результату оцінки (може призвести до отримання недостовірних даних результату оцінки). Технічно реалізувати автоматизовану оцінку в повному обсязі без застосування методів і прийомів масової оцінки неможливо, відповідно у системі найближчого аналога, в якій не передбачено застосування масової оцінки, відсутні програмноапаратні рішення, які дозволили би досягти автоматизації процедури оцінки. В основу корисної моделі, що заявляється, поставлена задача створити таку автоматизовану систему визначення оціночної вартості, яка дозволила б шляхом введення додаткових програмно-апаратних модулів до свого складу, досягти ефекту технічної реалізації автоматизованої оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів з виконанням вимог об'єктивності, однаковості і узгодженості результатів оцінки. Поставлена задача вирішується шляхом створення автоматизованої системи визначення оціночної вартості, яка містить взаємозв'язану сукупність телекомунікаційного та комп'ютерного обладнання, а саме блок прийому/видачі даних з виділеним сервером із розміщеним на ньому сховищем отриманих вхідних даних, АРМ керівника суб'єкта оціночної діяльності, з'єднаного із локальним програмно-апаратним комплексом, який містить принаймні одне АРМ оцінювача на базі програмно реалізованих алгоритмів проведення оціночних процедур та з'єднаний із віддаленим програмно-апаратним комплексом, який в свою чергу містить блок автоматизованої інформаційної системи розподілених баз даних нерухомості та блок аналітичної платформи на базі програмно реалізованих алгоритмів інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості. Програмно реалізовані алгоритми проведення оціночних процедур побудовані на основі адаптивної моделі ринкового ціноутворення. Основою реалізації заявленої системи для проведення автоматизованої масової і індивідуальної оцінки нерухомості є адаптивна модель ринкового ціноутворення. При цьому в процесі індивідуальної оцінки об'єкта враховується як основні так і спеціальні ціноутворюючі фактори, а в процесі масової оцінки враховуються тільки основні фактори, які вносять основний внесок у формування вартості, і притаманні всім подібним об'єктам, у тому числі об'єкту оцінки. При масовій оцінці модель ринкового ціноутворення калібрується на відповідність реальному ринку в сегменті оцінюваної нерухомості. При індивідуальній оцінці результати, отримані за декількома методичними підходами, підлягають процедурі узгодження. В заявленій системі моделювання ринкового ціноутворення базується на побудові лінійних (адитивних) або мультиплікативних адаптивних залежностей відповідного типу шляхом статистичного аналізу вибірки великого масиву баз даних ринку з застосуванням математичного апарату кореляційнорегресійного аналізу і методу перетинів як одного з варіантів кластерного аналізу з наступною верифікацією і калібруванням побудованої моделі. Багатофакторна адаптивна мультиплікативна регресійна модель ринкового ціноутворення описується виразом: Ds  Dmid      NF  i 1  Nsp   K(FiDs )   F   (FjDs )   (1  Ds ) , Dmid  K(Fi )   j1      2 UA 88098 U де: Ds - оціночна вартість об'єкта оцінки; Dmid - робастна оцінка значення усередненої вартості в кластері об'єкта оцінки; NF - кількість основних ціноутворюючих факторів в сегменті ринку об'єкта оцінки, i  1NF ; K (FiD s ) - функція значень індексів ціноутворюючих факторів в сегменті ринку об'єкта оцінки; 5 K(FiDmid ) - середньогеометричні значення індексів ціноутворюючих факторів в кластері об'єкта оцінки; sp sp (FjD s ) - індекс j-гo спеціального ціноутворюючого фактора; j  1 NF , NF - кількість спеціальних ціноутворюючих факторів; D s - відносна випадкова похибка моделі. 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 Відомості, що підтверджують можливість технічної реалізації системи, що заявляється. Приклад технічної реалізації системи ілюструється блок-схемою, представленою на кресленні, де: 1 - Модуль прийому-видачі замовлень, 2 - АРМ керівника СОД, 3 - АРМ оцінювача, 4 - Програмно реалізовані алгоритми автоматизованої обробки даних, 5 - Сховище даних СОД, 6 - Блок автоматизованої інформаційної системи розподілених баз даних нерухомості (база даних) 7 - Блок аналітичної платформи інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості, 8 - Віддалений сервер єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування (у формулі не приведено). Вхідна інформація від замовника поступає на модуль прийому/видачі даних (1), які надходять за допомогою засобів телекомунікації та комп'ютерної обробки вхідної інформації у вигляді електронного документу. Вхідні дані замовника автоматично зберігаються на машинному носієві у вигляді файлу відповідного формату, що забезпечує можливість контролю цілісності і підтвердження достовірності документів, які зберігаються у сховищі (5) блоку локального програмно-апаратного комплексу суб'єкта оціночної діяльності. Після затвердження вхідних даних на оцінку керівник суб'єкта оціночної діяльності через АРМ керівника (2) призначає відповідального оцінювача, в результаті чого на АРМ оцінювача (3) приходять вхідні дані для виконання процедури оцінки. Оцінювач відповідно до вимог чинних нормативних документів та регламентованих процедур проводить ідентифікацію об'єкта оцінки, результатом якої є позиціонування об'єкта як товару на ринку (сегмент, кластер, цінова ніша на ринку). Оцінювач за допомогою засобів локального програмно-апаратного комплексу формує параметричний запит до віддаленого програмно-апаратного комплексу (що розміщений на віддаленому сервері, з'єднання із яким забезпечується інтернет-каналами зв'язку). Як програмно реалізовані алгоритми автоматизованої оцінки (4) в АРМі оцінювача (3) використовують, наприклад, комп'ютерну програму "Програмний комплекс автоматизована масова та індивідуальна оцінка нерухомості" (свідоцтво про реєстрацію авторського права на твір № 50862). За запитом, на АРМ оцінювача (3) із блоку автоматизованої інформаційної системи розподілених баз даних нерухомості (6) в автоматичному режимі надходять актуальні на дату оцінки дані вибірки по сегменту нерухомості оцінюваного об'єкту, а також дані, що необхідні для автоматизованого проведення оціночних процедур за вибраним оцінювачем методичним підходом. Автоматичний вибір актуальних на дату оцінки даних здійснюється на базі програмно реалізованих алгоритмів інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості за допомогою аналітичної платформи віддаленого програмно-апаратного комплексу (7). В якості програмно реалізованих алгоритмів інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості приміром, використовують комп'ютерну програму "Інформаційноаналітичний комплекс "Olimp-News"" (свідоцтво про реєстрацію авторського права на твір № 51409). При реалізації оціночної процедури за методом ринкових порівнянь в автоматизованому режимі з блоку автоматизованої інформаційної системи розподілених баз даних нерухомості відбувається селекція вибірки об'єктів-аналогів за факторними ознаками сегменту ринку об'єкта оцінки, та з блоку аналітичної платформи (7) на базі програмно реалізованих алгоритмів інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості отримується параметрична модель ринкового ціноутворення, генеруються корекції по ціноутворюючим факторам, визначається оціночна вартість об'єкта оцінки і межі довірчого інтервалу значень отриманої 3 UA 88098 U 5 10 15 оціночної вартості. При реалізації оціночної процедури за доходним методом в автоматизованому режимі за процедурою подібною до порівняльного підходу визначається величина орендної ставки для об'єкта оцінки, за запитом, переданим до блока аналітичної платформи, отримуються значення вимірників дохідності, результати прогнозного моделювання розвитку сегменту ринку, на підставі чого генеруються прогнозні грошові потоки, визначається величина оціночної вартості і межі довірчого інтервалу її значень. При реалізації оціночної процедури за витратним підходом з використанням актуальної бази даних нормативних і довідкових документів, що містяться в сховищі даних (5) локального програмно-апаратного комплексу, в автоматичному режимі проводиться визначення оціночної вартості. В АРМі оцінювача локального програмно-апаратного комплексу автоматично проводиться узгодження результатів, отриманих за використаними підходами на підставі статистично визначених вагових коефіцієнтів використаних методів, визначається величина узгодженої оціночної вартості, автоматично формується звіт в стислій і повній формі, в якому надаються текстове, табличне та графічне представлення, в тому числі досліджень з аналізу ринку оцінюваного сегмента нерухомості, далі може здійснюватись, приміром, автоматизована реєстрація виконаних звітів в єдиній базі даних звітів (8) для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства. Зареєстрований в єдиній базі звіт також автоматично реєструється і зберігається в сховищі даних (5) виконаних звітів локального програмно-апаратного комплексу. 20 ФОРМУЛА КОРИСНОЇ МОДЕЛІ 25 30 35 1. Автоматизована система визначення оціночної вартості, яка містить взаємозв'язану сукупність телекомунікаційного та комп'ютерного обладнання, а саме блок прийому/видачі даних з виділеним сервером із розміщеним на ньому сховищем отриманих вхідних даних, АРМ оцінювача, яка відрізняється тим, що система додатково включає АРМ керівника суб'єкта оціночної діяльності, з'єднаного із локальним програмно-апаратним комплексом, який містить принаймні одне АРМ оцінювача на базі програмно реалізованих алгоритмів проведення оціночних процедур та з'єднаний із віддаленим програмно-апаратним комплексом, який в свою чергу містить блок автоматизованої інформаційної системи розподілених баз даних нерухомості та блок аналітичної платформи на базі програмно реалізованих алгоритмів інтелектуального та статистичного аналізу ринку нерухомості. 2. Автоматизована система визначення оціночної вартості по п. 1, яка відрізняється тим, що програмно реалізовані алгоритми проведення оціночних процедур побудовані на основі адаптивної моделі ринкового ціноутворення. 4 UA 88098 U Комп’ютерна верстка Д. Шеверун Державна служба інтелектуальної власності України, вул. Урицького, 45, м. Київ, МСП, 03680, Україна ДП “Український інститут промислової власності”, вул. Глазунова, 1, м. Київ – 42, 01601 5